落实城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房主体责任，完善本县住房保障体系，规范保障性租赁住房的建设和管理，促进解决新市民、青年人等群体住房困难,县住房保障中心起草了《安义县保障性租赁住房建设和管理实施办法》(以下简称《实施办法》)。现就有关事项说明如下:
目的依据
根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)、《江西省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(赣府厅发〔2021〕46号)和《南昌市人民政府办公室关于印发南昌市保障性租赁住房建设和管理实施办法的通知》(洪府办发〔2022〕10号),因城施策,结合本县实际,特制定本办法。
主要内容
一、总则
1.本办法所称保障性租赁住房,是指政府提供政策支持,多主体投资建设,面向符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难群体,限定租赁用途、户型面积和租金标准的保障性住房。
2.本县管理范围内的保障性租赁住房的规划、建设、租赁、运营、监督和管理,适用本办法。
3.保障性租赁住房建设应当遵循“多方参与、政府支持,供需匹配、属地负责,产城融合、职住平衡,部门联审、安全环保”的原则。
4.统筹全县保障性租赁住房工作,通过县保障性住房工作领导小组及其办公室,指导相关部门编制保障性租赁住房发展规划、年度建设计划和筹集保障性租赁住房房源并对涉及全县保障性租赁住房的重大事项进行决策、协调和监督。
二、房源筹集
1.保障性租赁住房以小型、适用、满足基本居住需求为原则。
2.保障性租赁住房主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有存量土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设。
3.建设保障性租赁住房必须权属明晰、满足安全要求、尊重群众意愿。根据建设方式,可享受相应的政策支持。
4.现有各类政策支持租赁住房(包括通过利用集体建设用地建设租赁住房试点、中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点建设的租赁住房等)符合规定的均纳入保障性租赁住房规范管理,不纳入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款等国家对保障性租赁住房的专门支持政策。
5.保障性租赁住房建设用地,应在土地供应计划中单列计划、优先安排、应保尽保,并在土地利用年度计划中予以重点保障,确保供应。
6.将保障性租赁住房纳入工程质量安全监管,对质量结构安全、消防安全等进行重点监管。
7.保障性租赁住房项目应严格按照国家有关建筑工程质量安全标准和建设程序进行勘察、设计、施工和验收,工程质量应达到设计文件和承包合同规定的质量标准。
8.县住房保障部门应当在项目竣工验收合格后60日内,督促指导产权(投资)或经营管理单位将房源信息录入住房租赁(保障)服务管理平台(系统),并及时进行房源审核确认。
三、审批政策
1.按照“放管服”改革和“五型政府”建设要求,建立保障性租赁住房联合审批机制,由县保障性住房领导小组办公室召集成员单位联合审查建设方案,由县保障性住房领导小组办公室出具保障性租赁住房项目认定书,从项目申请到完成认定原则上不超过10个工作日。
2.保障性租赁住房项目按以下流程审批:
1.提出申请。2.联合审查。3.发放项目认定书。4.办理建设手续。
3.根据保障性租赁住房建设方式,办理建设手续时须分类提供不同的材料。
4.对保障性租赁住房的竣工验收,应由建设单位提出申请验收,相关各方联合验收。联合验收办法参照有关文件执行。
5.对存量闲置非住宅改建作为保障性租赁住房的,不改变其原批准的土地用途、规划性质、房屋类型和建筑容量等控制指标。
四、资金、补助支持政策
1.保障性租赁住房资金来源与原廉租住房、公共租赁住房资金筹集渠道接轨。
2.对纳入保障性租赁住房建设任务的项目,可依申请,区分新建、改建、改造项目,按不超过建安成本、工程建设其他费、装饰装修费用总和的30%予以资金补助。
3.县住房保障部门根据项目进度向市保障性住房建设领导小组办公室申请补助资金,经市保障性住房建设领导小组批准后,由市保障性住房建设领导小组办公室向市财政部门提出资金拨付计划,市财政部门按照《南昌市本级财政资金审批管理试行办法》有关规定报市政府审批后,在15个工作日内将补助资金拨付至县财政专户,再由县保障性住房领导小组办公室向县财政部门提出资金拨付计划,县财政部门按照县本级财政资金审批管理办法的有关规定报县政府审批后,在15个工作日内将补助资金拨付至项目建设账户。
4.新建、改建、改造项目补助资金由县财政部门实行分阶段拨付,按规定施工阶段给予50%的补助资金,项目竣工验收完成再给予30%的补助资金,在住房租赁(保障)服务管理平台(系统)完成房源登记后给予剩余20%的补助资金。
5.保障性租赁住房项目获得保障性租赁住房资金补助的,使用补助资金须严格按照规定用途使用,不得截留、挤占、挪作他用。
五、税费减免
1.保障性租赁住房建设免征城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金。对符合防空地下室易地建设的项目可减免防空地下室易地建设费。经营性收费参照公共租赁住房有关政策,按低限减半收取。
2.保障性租赁住房取得《保障性租赁住房项目认定书》后,住房租赁企业增值税、房产税可享受税收优惠政策。
六、金融信贷政策
1.支持银行业金融机构以市场化方式向符合条件的保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。
2.鼓励和引导金融机构加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
3.支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券,用于保障性租赁住房建设运营。
4.支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
5.鼓励保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点。
七、其他政策
保障性租赁住房承租人可以按照规定办理户口迁入登记或申领居住证,按规定享受义务教育、医疗卫生、养老等基本公共服务。
八、租赁对象、准入条件和申请审核
1.政府、村集体(农村集体经济组织)、住房租赁(房地产开发)企业筹集的保障性租赁住房主要面向社会公开租赁;开发区(县高新园区、县职教城等)筹集的保障性租赁住房,主要面向本园区公开租赁;企事业单位利用自有土地自筹资金建设的保障性租赁住房,主要面向本单位的人员租赁。
2.保障性租赁住房租赁对象主要为本县城镇常住人口中符合条件的新市民、青年人等阶段性住房困难人员。
3.申请人须通过住房租赁(保障)服务管理平台(系统)(或政府指定窗口)进行申请,并提供相关材料。
九、租赁管理
1.保障性租赁住房由产权(投资)或经营管理单位自行选择租赁方式,自行实施,并通过住房租赁(保障)服务管理平台(系统)及时将租赁人员名单等租赁情况报县住房保障部门存档。
2.保障性租赁住房承租人应与产权(投资)或经营管理单位签订租赁合同,明确产权所有人(法人)与承租人的权利和义务,承租期间须遵守房屋使用安全规定及租赁合同相关约定。
3.保障性租赁住房租赁合同单次签订不超过3年;合同期满,经审查符合条件的,可以续租。
十、租金管理
1.保障性租赁住房租金接受政府指导,按照“租户可负担、企业可持续”的原则,建立保障性租赁住房租金确定机制。保障性租赁住房租金以单套(间)建筑面积计算。
2.保障性租赁住房的租金按照单个项目市场租赁住房租金的一定比例确定,最高不超过90%。
十一、退出管理
1.通过购买、获赠、继承、租赁公房等各种方式在安义县控规区内拥有住房的,可给予12个月过渡期;过渡期后未退出保障性租赁住房的,不再享受保障性租赁住房租金优惠,按市场租赁住房租金标准收取租金。承租人自然死亡的,自动退出所承租的保障性租赁住房。
2.保障性租赁住房的退出管理办法,由其产权(投资)或经营管理单位自行制定、实施。
十二、监督管理
1.保障性租赁住房由其所有权人或者其委托的运营单位自行管理,维修养护费用由所有权人或者其委托的运营单位承担。运营管理接受县住房保障部门监督。
2.县住房保障部门应加强指导、检查和督促保障性租赁住房房源使用安全管理工作。
3.适时探索保障性租赁住房信用体系建设,建立健全保障性租赁住房运营主体和保障对象信用档案。
十三、附则
1.保障性租赁住房坚持“谁投资,谁所有,谁受益”,只租不售。
2.新建、配建保障性租赁住房项目不允许退出;存量房屋改建、改造类项目在运营不少于8年后可退出保障房序列,恢复原有房屋性质和用途,作为保障性租赁住房期间享受的水、电、气等优惠政策同步取消,允许办理改建(不限于改建)等手续。运营期自项目投入运营日起计算。
3.产权(投资)或经营管理单位运营保障性租赁住房期限未满,无正当理由(或未经批准)退出或无正当理由(或未经批准)中止租赁合同的,取消其相关优惠政策,并退回所获得保障性租赁住房建设补助资金,县发改、住建、资源规划等部门依法处理。
4.因住房租赁企业(房地产开发企业)合并、重组、股权转让、破产清算或依据司法机关生效法律文书等涉及处置保障性租赁住房运营权转让的,按照有关法律法规规定办理。但尚在运营期限内的,受让人不得改变保障性租赁住房的用途,并应当继续用于租赁经营。
5.对提供虚假资料申请改建、改造,且将改建、改造后的保障性租赁住房用于非保障性租赁住房用途、分割转让或分割抵押、“以租代售”等违规行为及新增违建行为的,县相关职能部门应依法采取终止其改建、改造行为,限期改正、依法纳入信用监管等措施;涉嫌违法的,由县相关职能部门立案查处;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。
6.对于出具虚假证明的单位或个人,由县住房保障部门提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责任;涉嫌违法犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。
7.有关行政管理部门、运营单位的工作人员违反本办法规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿或者侵害申请人、承租人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予处分,涉嫌违法犯罪的,依法追究其刑事责任。
8.本办法自印发之日施行。
